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Convenção de condomínio: o que é e para que serve?

Convenção de condomínio

A convenção de condomínio é um assunto que surge quase sempre quando há alguma questão importante relativa à administração condominial. De forma simples, podemos conceituá-la como as regras de um determinado empreendimento residencial. Ou seja, é um documento que, por vezes, é criado até mesmo antes da edificação e que regulamenta pontos fundamentais do dia a dia dos moradores do espaço.

Contudo, é imprescindível ressaltar que, embora ela funcione como a "Constituição" do local, as suas disposições jamais podem ir contra alguma norma, lei ou regulamentação de uma das três esferas governamentais — Municipal, Estadual e Federal.

Então, para que esse documento serve e quem é responsável pela sua elaboração? Se essas dúvidas também são suas, este post é para você, pois trataremos aqui das informações mais relevantes acerca da convenção de condomínio. Continue a leitura e confira!

Para que serve a convenção de condomínio?

Embora já tenhamos pincelado o conceito na introdução, podemos definir a convenção de condomínio como um documento que traz um conjunto de regras a serem observadas pelos condôminos. O seu principal objetivo é esclarecer e, é claro, garantir tanto os direitos quanto os deveres daqueles que integram o espaço, bem como de seus colaboradores e frequentadores.

O que precisa constar no documento?

Já que nenhum empreendimento é igual a outro, modelos prontos e padronizados de convenção de condomínio não devem ser utilizados. É essencial, então, que cada documento traga disposições específicas do local de que trata, embora haja aquelas normas gerais que são aplicáveis a todas as edificações. Nesse sentido, é possível citar:

  • a definição da metragem das áreas comuns e daquelas particulares a cada titular;

  • as questões relativas a eventuais usos residenciais e/ou comerciais das unidades;

  • a distribuição das vagas de garagem;

  • as regras que devem ser observadas pelos moradores (e por seus visitantes);

  • as sanções que serão aplicáveis àqueles que as desrespeitarem etc.

Além disso, é importante destacar que, quando uma multa for cabível, o seu valor e a associação ao tipo de infração cometida devem estar também presentes no documento. E outros pontos comuns dizem respeito:

Em suma, todas as regras relativas ao empreendimento residencial devem constar na convenção, de modo que quaisquer sanções ou decisões que não estejam ali previstas não terão validade (exceto, é claro, se estiverem dispostas em normas legais).

Inclusive, conforme dispõe o Código Civil, o documento condominial deve contemplar as seguintes determinações:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Quando a convenção de condomínio é feita?

As próprias incorporadoras e construtoras costumam elaborar a minuta da convenção de condomínio. Se aprovada na primeira assembleia de condôminos — quando também há a escolha do primeiro síndico — por, pelo menos, dois terços dos que estiverem devidamente registrados até aquele momento, passa a ter validade internamente para titulares e locatários.

Entretanto, o documento passa a ter validade jurídica contra terceiros quando é registrado em um Cartório de Registro de Imóveis. Essa questão também é abordada no Código Civil, que dispõe:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Como o documento é aplicado no dia a dia?

Tudo que está disposto na convenção de condomínio deve ser respeitado tanto pelo síndico — que é, inclusive, o responsável por fiscalizar e cobrar o cumprimento das regras que estão previstas no documento — quanto pelos moradores.

Logo, vale reforçar que, após a aprovação em assembleia e, preferencialmente, o registro em cartório, o documento passa a ter validade interna e jurídica. Assim, suas diretrizes e penalidades passam a ser aplicáveis. O ideal, na prática, é que cada uma das unidades do empreendimento residencial receba uma cópia do documento, de modo que cada condômino possa consultá-lo para sanar quaisquer eventuais dúvidas que surgirem.

Sendo assim, aqueles que desobedecerem as regras passam a estar sujeitos à aplicação de sanções, como o pagamento de multas, que se dá em conformidade ao nível de gravidade da infração cometida. Porém, esse valor não pode ser, em hipótese alguma, superior a cinco vezes a taxa condominial, e isso independe dos danos que foram causados.

Por fim, é importante ressaltar que o documento deve ser sempre atualizado de acordo com a legislação vigente. Além disso, sua alteração por quaisquer outras razões é possível, desde que ocorra de forma legítima, em assembleia, e, mais uma vez, com a aprovação de dois terços dos condôminos. Essa possibilidade também está prevista no Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

A convenção de condomínio, embora pareça um documento meramente burocrático aos olhos de alguns, é uma lei condominial relevante para regular não somente as relações estabelecidas entre os residentes, mas também aquela mantida com a edificação. Com caráter de estatuto, esse instrumento jurídico é considerado o mais importante de um empreendimento residencial, não devendo de modo algum ser negligenciado.

Gostou do que leu? Então, aproveite a visita ao blog e veja também como manter um fundo de reserva e como fazer a prestação de contas nos condomínios!

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