A convenção de condomínio é um assunto que surge quase sempre quando há alguma questão importante relativa à administração condominial. De forma simples, podemos conceituá-la como as regras de um determinado empreendimento residencial. Ou seja, é um documento que, por vezes, é criado até mesmo antes da edificação e que regulamenta pontos fundamentais do dia a dia dos moradores do espaço.

Contudo, é imprescindível ressaltar que, embora ela funcione como a "Constituição" do local, as suas disposições jamais podem ir contra alguma norma, lei ou regulamentação de uma das três esferas governamentais — Municipal, Estadual e Federal.

Então, para que esse documento serve e quem é responsável pela sua elaboração? Se essas dúvidas também são suas, este post é para você, pois trataremos aqui das informações mais relevantes acerca da convenção de condomínio. Continue a leitura e confira!

Para que serve a convenção de condomínio?

Embora já tenhamos pincelado o conceito na introdução, podemos definir a convenção de condomínio como um documento que traz um conjunto de regras a serem observadas pelos condôminos. O seu principal objetivo é esclarecer e, é claro, garantir tanto os direitos quanto os deveres daqueles que integram o espaço, bem como de seus colaboradores e frequentadores.

O que precisa constar no documento?

Já que nenhum empreendimento é igual a outro, modelos prontos e padronizados de convenção de condomínio não devem ser utilizados. É essencial, então, que cada documento traga disposições específicas do local de que trata, embora haja aquelas normas gerais que são aplicáveis a todas as edificações. Nesse sentido, é possível citar:

• a definição da metragem das áreas comuns e daquelas particulares a cada titular;

• as questões relativas a eventuais usos residenciais e/ou comerciais das unidades;

• a distribuição das vagas de garagem;

• as regras que devem ser observadas pelos moradores (e por seus visitantes);

• as sanções que serão aplicáveis àqueles que as desrespeitarem etc.

Além disso, é importante destacar que, quando uma multa for cabível, o seu valor e a associação ao tipo de infração cometida devem estar também presentes no documento. E outros pontos comuns dizem respeito:

• a aspectos financeiros — por exemplo, a previsão orçamentária;

• às despesas extraordinárias e ordinárias do local (e à forma de incidência sobre os condôminos);

• às obrigações do síndico — e às demais questões relativas à função, como atribuições, meio de escolha, duração do mandato etc.

Em suma, todas as regras relativas ao empreendimento residencial devem constar na convenção, de modo que quaisquer sanções ou decisões que não estejam ali previstas não terão validade (exceto, é claro, se estiverem dispostas em normas legais).

Inclusive, conforme dispõe o Código Civil, o documento condominial deve contemplar as seguintes determinações:

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Quando a convenção de condomínio é feita?

As próprias incorporadoras e construtoras costumam elaborar a minuta da convenção de condomínio. Se aprovada na primeira assembleia de condôminos — quando também há a escolha do primeiro síndico — por, pelo menos, dois terços dos que estiverem devidamente registrados até aquele momento, passa a ter validade internamente para titulares e locatários.

Entretanto, o documento passa a ter validade jurídica contra terceiros quando é registrado em um Cartório de Registro de Imóveis. Essa questão também é abordada no Código Civil, que dispõe:

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Como o documento é aplicado no dia a dia?

Tudo que está disposto na convenção de condomínio deve ser respeitado tanto pelo síndico — que é, inclusive, o responsável por fiscalizar e cobrar o cumprimento das regras que estão previstas no documento — quanto pelos moradores.

Logo, vale reforçar que, após a aprovação em assembleia e, preferencialmente, o registro em cartório, o documento passa a ter validade interna e jurídica. Assim, suas diretrizes e penalidades passam a ser aplicáveis. O ideal, na prática, é que cada uma das unidades do empreendimento residencial receba uma cópia do documento, de modo que cada condômino possa consultá-lo para sanar quaisquer eventuais dúvidas que surgirem.

Sendo assim, aqueles que desobedecerem as regras passam a estar sujeitos à aplicação de sanções, como o pagamento de multas, que se dá em conformidade ao nível de gravidade da infração cometida. Porém, esse valor não pode ser, em hipótese alguma, superior a cinco vezes a taxa condominial, e isso independe dos danos que foram causados.

Por fim, é importante ressaltar que o documento deve ser sempre atualizado de acordo com a legislação vigente. Além disso, sua alteração por quaisquer outras razões é possível, desde que ocorra de forma legítima, em assembleia, e, mais uma vez, com a aprovação de dois terços dos condôminos. Essa possibilidade também está prevista no Código Civil:

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

A convenção de condomínio, embora pareça um documento meramente burocrático aos olhos de alguns, é uma lei condominial relevante para regular não somente as relações estabelecidas entre os residentes, mas também aquela mantida com a edificação. Com caráter de estatuto, esse instrumento jurídico é considerado o mais importante de um empreendimento residencial, não devendo de modo algum ser negligenciado.

Gostou do que leu? Então, aproveite a visita ao blog e veja também como manter um fundo de reserva e como fazer a prestação de contas nos condomínios!