O Direito Imobiliário é um dos braços do Direito privado. Por ser complexo e extenso, exige dos profissionais que atuam nessa área, um profundo conhecimento da legislação em vigor, bem como a constante atualização. Isso porque, trata-se de uma ampla área do Direito que objetiva regular uma série de relações particulares que envolvem imóveis.

É um conjunto de normas legais fundamental para resolver questões de compra e venda, perda da propriedade, posse, cálculo de reajuste de aluguel e uma infinidade de questões relacionadas aos bens imóveis. Dessa forma, conhecer os conceitos básicos do Direito Imobiliário e suas funcionalidades, é fundamental para os gestores de imobiliárias e corretores.

Neste artigo vamos apresentar os conceitos básicos do Direito Imobiliário, como funciona, bem como as leis que são aplicáveis a ele. Continue a leitura para saber mais!

Quais são os conceitos básicos do Direito Imobiliário

Os fundamentos do Direito Imobiliário se apoiam no direito da propriedade, que trata da aquisição, venda e perda de um imóvel, financiamento, usucapião, direito de construir, entre outras. Veja a seguir os conceitos básicos mais utilizados nessa área e importantes para um bom atendimento ao cliente da imobiliária.

Contrato particular de compra e venda

Trata-se de um documento privado, com o qual se comprova que uma pessoa está disposta a fazer uma transferência da propriedade de um imóvel para a outra, mediante uma contraprestação. Quando envolve financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação ou Sistema Financeiro Imobiliário, ele deve ser devidamente registrado em cartório.

Due diligence

Trata-se de um processo de auditoria que legitima a segurança jurídica da aquisição de um imóvel. Por meio dele é feita uma análise de todos os aspectos do bem e do seu vendedor, com o objetivo de garantir que o comprador não será surpreendido negativamente ou prejudicado após a conclusão do negócio. Aqui, também se inclui a conferência de documentos relacionados às normas ambientais e urbanísticas.

Escritura

Documento registrado no cartório para fazer a transferência da propriedade de um imóvel. Por meio da escritura, o tabelião realiza a vontade de ambas as partes que negociam uma propriedade, no sentido de concretizar a transação, atestando a autenticidade e a sua conformidade com as condições de um negócio jurídico.

Matrícula

É um documento que comprova a propriedade do imóvel e deve ser obtida no Cartório de Registro de Imóvel do município a que se refere a sua localização. Ela contém informações importantes sobre o empreendimento, como localidade, limites, inscrição, entre outros dados específicos.

Opção de compra e venda

Embora seja um contrato atípico, esse documento é aceito judicialmente. Com ele, o vendedor e o comprador estabelecem um prazo para a efetivação da compra e venda de um imóvel. Entretanto, ele não pode ser registrado em sua matrícula, e o proprietário não pode vender o empreendimento a uma terceira pessoa na vigência do prazo.

Promessa de compra e venda

É um contrato com o qual o proprietário promete a venda de determinado imóvel, e o comprador a aquisição desse bem, servindo como prova de um compromisso assumido por ambas as partes com período e condições preestabelecidos.

Como funciona o Direito Imobiliário?

Além de casas, prédios e terrenos, também são considerados como imóveis, o solo e tudo o que for incorporado a ele, seja de maneira natural ou construída. Entenda as diferenças entre os tipos de imóveis:

• por acessão artificial — concretizados por meio do trabalho humano, como as construções;

• por acessão natural — decorrentes de fenômenos como árvores, cursos d’água, entre outros;

• por determinação legal — se refere ao direito real sobre os imóveis e inclui uso e usufruto, habitação, hipoteca, entre outros;

• por natureza — corresponde ao solo, superfície, subsolo e espaço aéreo.

Quanto ao tipo de propriedade, a legislação imobiliária reconhece as seguintes formas:

• propriedade pessoal — refere-se aos bens móveis, como veículos, que podem estar relacionados a um imóvel;

• propriedade intangível — diz respeito ao que não existe fisicamente, mas pode ser representada por algo físico, como o direito autoral ou marca;

• propriedade real — são os terrenos e qualquer coisa permanentemente anexada a ele, como prédios e demais estruturas.

No conceito de propriedade real, há muitos aspectos diferentes do Direito Imobiliário, como impostos, escrituras, títulos, financiamento, planejamento imobiliário e zoneamento.

Quais são as leis aplicáveis ao Direito Imobiliário?

Para regular as relações que envolvem os bens imóveis, a legislação brasileira conta com alguns dispositivos legais que visam facilitar a resolução de conflitos, conforme listamos a seguir.

Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002)

Trata-se de uma das leis mais importantes para o Direito Imobiliário, pois disciplina a maior parte das relações de bens imóveis em território nacional.

Lei do Condomínio (4.951/64)

Dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Embora tenha sofrido várias alterações, os aspectos que se referem às incorporações imobiliárias ainda são válidos.

Lei do Inquilinato (8245/91)

Responsável por regular as relações de locação, venda e compra de imóveis no país, a Lei do Inquilinato é um importante instrumento jurídico para o Direito Imobiliário.

Código de Defesa do Consumidor (7.078/90)

O Código de Defesa do Consumidor pode ser utilizado em qualquer tipo de relação comercial, incluindo transações imobiliárias e relações locatícias, visando o cumprimento de contratos e punindo eventuais cobranças abusivas ou problemas relacionados a calotes de clientes.

Outras normas importantes para o Direito Imobiliário, são:

• Lei dos Registros Públicos (n.º 6.015/73);

• Lei do Sistema Financeiro de Habitação (n.º 4.380/64);

• Lei do Corretor de Imóveis (n.º 6.530/78);

• Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado – RJET – no período de pandemia do Coronavírus (n.º 1410/2020).

Além das legislações citadas, os imóveis também ficam sujeitos às disposições especiais em Direito de família, que envolvem os direitos de um cônjuge, questões de herança e outros aspectos de âmbito familiar.

Como vimos, o Direito Imobiliário é um conjunto de normas que visam a regulação das relações que envolvem os bens imóveis, sejam para compra, venda ou locações. Nesse sentido, o conhecimento dessa legislação é de fundamental importância, principalmente para gestores e corretores que precisam preparar a imobiliária para mudanças no mercado.

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