Garantir uma boa convivência entre os condôminos é sempre um desafio para administradores. Para dar conta dessa tarefa, vale a pena contar não só com uma boa dose de bom senso, mas também com as próprias regras dos condomínios e, acima de tudo, com a legislação brasileira.

O detalhe é que a legislação nacional apresenta uma certa carga de complexidade que acaba confundindo quem precisa lidar com a administração de condomínios. Mas nada de desespero! Neste post, vamos mostrar o que a lei realmente diz, como ela deve ser aplicada e, principalmente, como deve servir de base de apoio na administração do condomínio.

Antes de mais nada, saiba: são diversas as leis que interessam para a administração de condomínios, estando grande parte contida no Código Civil brasileiro, de 2003, responsável por regular as relações jurídicas privadas. Dentro desse código existem 27 artigos que tratam diretamente a vida condominial. Mas e o que ele não aborda? Aí é que mora o problema, pois entra em cena uma legislação bem antiga, de 1964!

Justamente para esclarecer de uma vez por todas esses pontos nebulosos é que vamos passar pelos itens da legislação para condomínios que merecem atenção especial por parte dos administradores. Acompanhe!

Falta de pagamento

Que o problema de inadimplência nos condôminos é recorrente todo mundo já sabe. Mas muitos administradores e síndicos ainda têm dificuldade para entender quais ferramentas podem ser usadas para minimizar o problema.

De acordo com a legislação antiga, o morador em atraso devia pagar 1% de juros de mora mais uma taxa de 20% sobre o débito em aberto. Era, portanto, uma restrição pesada, que desencorajava atrasos. Aí chegou o Código Civil, que eliminou a possibilidade da cobrança de multa de até 20%. Hoje, só é possível cobrar juros que variam entre 1% e 2% ao mês.

Mas você sabia que os administradores do condomínio podem protestar o nome dos devedores em cartório? E mais: ainda é permitido incluir esses nomes nas temidas listas de proteção ao crédito, como aquelas administradas pelo SPC e pelo SERASA. Acredite: deixar essa possibilidade clara para os moradores pode funcionar melhor que uma multa pesada!

Mudança de síndico

Outra divergência existente entre a legislação de 1964 e o Código Civil de 2003 está na possibilidade de mudança de síndico via assembleia condominial. Pela lei antiga, era necessário que pelo menos ⅔ dos condôminos aprovassem a destituição de um síndico em assembleia e elegessem uma nova liderança. Mas o Código Civil mudou as regras.

Hoje em dia, só é preciso ter maioria simples (metade mais um) para que a mudança do síndico seja aprovada. E vale lembrar que essa maioria não diz respeito a todos os condôminos, mas sim àqueles efetivamente presentes na assembleia.

Atitudes antissociais

A legislação para condomínios também tem dispositivos para tentar minimizar os possíveis conflitos gerados pela convivência em si. Para isso, o Código Civil estipula uma multa de até 10 vezes o valor do condomínio para moradores que insistirem no chamado comportamento antissocial.

Embora seja um conceito amplo, podem ser entendidos como comportamentos antissociais a mudança de estruturas do prédio sem autorização, o uso de entorpecentes nas dependências do condomínio ou mesmo o exercício de uma atividade profissional em um condomínio residencial.

Nesses casos, porém, a multa é considerada uma medida extrema, que só deve ser aplicada quando o comportamento nocivo à boa convivência é reiterado, persistindo mesmo depois de avisos prévios. Não custa ressaltar que a lei não fala em nenhuma possibilidade de despejo do condômino notadamente antissocial.

Vagas de garagem

Outro ponto que constantemente causa conflitos em um condomínio diz respeito às vagas de garagem. Primeiramente, existem os casos em que as vagas são parte da propriedade do morador, ou seja, são de seu uso exclusivo, sendo já delimitadas. O problema aparece quando o condômino decide alugar ou vender seu espaço.

De acordo com a legislação, essa prática é permitida desde que a convenção condominial preveja suas condições. Há casos em que a venda ou o aluguel só deve ser destinado a outros moradores do prédio, por exemplo.

Já quando o estacionamento é da área comum do prédio, não é raro haver sorteios periódicos para a destinação das vagas. A modalidade do sorteio, suas regras e sua periodicidade devem ser definidas em convenção, só podendo ser alteradas com aprovação de ⅔ dos condôminos.

Por fim, é bom lembrar que os condomínios não são obrigados a destinar vagas para idosos ou deficientes. A exceção acontece em cidades que regulam o uso de estacionamentos na esfera municipal. Em São Paulo, por exemplo, em prédios com mais de 100 vagas, a destinação de 1% dos estacionamentos para pessoas com restrição de locomoção é obrigatória.

Presença de animais

A princípio, a legislação brasileira não prevê nenhuma restrição específica no que se refere à presença de animais de estimação em unidades residenciais. Assim, o condomínio não pode simplesmente vetar bichinhos de estimação.

No entanto, existem restrições para casos em que a presença de animais causa interferência no bem-estar da comunidade condominial, incluindo as leis de silêncio, em geral com validade em âmbitos municipais, até regras sanitárias, que proíbem o descarte de dejetos dos bichinhos de forma inadequada. Também é importante lembrar que existe uma lei que aborda especificamente maus-tratos contra animais.

Um exemplo de problema em condomínios relativos aos bichanos é quando cachorros são deixados sozinhos, em más condições de cuidados, por longos períodos. Isso pode levar os cães a latirem insistentemente por longas horas, incomodando os moradores. Nesse tipo de situação, a polícia pode ser acionada e é possível até mover uma ação criminal contra o dono dos animais. Os bichinhos, por sua vez, podem ser destinados a novos lares ou a instituições para serem mais bem cuidados.

Normas condominiais

Qualquer relação jurídica no Brasil deve estar coerente com uma certa hierarquia de leis. Essa gradação começa na constituição federal e aí passa pelas legislações nacional, estadual e municipal. No entanto, o condomínio pode sim estabelecer regras e normas próprias, desde que não contradigam nenhuma das leis anteriores.

Essas normas devem ser sempre estabelecidas em convenções e com a aprovação de pelo menos ⅔ dos condôminos. Eventuais alterações na convenção devem seguir o mesmo quórum. O condomínio também pode estabelecer, de acordo com o Código Civil, uma multa de até 5 vezes o valor do condomínio para quem não respeitar as normas estabelecidas de forma recorrente.

Viu como, no fim das contas, nem é tão complicado assim? Ainda ficou com alguma dúvida sobre legislação para condomínios? Comente aqui e divida suas impressões e experiências conosco!