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Locação por curta temporada através de aplicativos

Locação por aplicativos

Um dos nossos condôminos vem promovendo a locação por curta temporada através de aplicativos, o que eu faço?

Locação por curta temporada através de aplicativos, o que isso realmente significa para seu condomínio?

Trata-se de uma nova modalidade de locação e, portanto, há pouquíssimas decisões a respeito e muita controvérsia, como é natural quando há novidades não previstas na legislação nem nas convenções condominiais.

O mesmo ocorreu com aplicativos substituindo os tradicionais táxis, ocasionando protestos e até violência.

Mas, tudo o que traz economia e comodidade tende a prevalecer. E, muitos entendem que esse é o caso da locação por curta temporada através de aplicativos.

A 36ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, deu provimento a um Agravo, cujo o relator foi o dr. Pedro Baccarat, entendendo que se trata de utilização como hospedagem por meio da plataforma eletrônica “Airbnb”, incompatível com o caráter residencial do condomínio.

A 3ª Câmara do Tribunal de Justiça de São, com entendimento contrário, deu provimento ao recurso de uma condômina, em outubro de 2017, no qual figurou como relator o Dr. Hugo Crepaldi. A ementa é a seguinte:

“APELAÇÃO – AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E NÃO FAZER – Condomínio que pretende obstar a ré de locar sua unidade por curto período de tempo – Ausência de vedação em convenção condominial – Utilização que não se equipara a fim não residencial – Inexistente qualquer justificativa jurídica a restringir o direito de propriedade da ré – Eventuais abusos devem ser analisados pontualmente, tendo o Condomínio à sua disposição meios inclusive extrajudiciais de reprimenda – Recurso Provido”.

O Condomínio, neste caso específico, através de uma ação de obrigação de não fazer, propôs ação contra a condômina, para que ela fosse impedida de alugar sua unidade através de aplicativos, por curta duração.

O juiz de Primeira Instância julgou procedente a ação e o TJSP deu provimento ao recurso, iniciando por concluir que “a controvérsia que se instaura nesses autos é fruto da modernidade, da evolução da sociedade que, ao se tornar cada vez mais complexa traz ao Judiciário novas questões a serem sanadas. ”

E, como a questão é nova, praticamente ainda não foi tratada em nenhuma convenção. Sim, porque não é fácil alterar uma convenção condominial, como todo mundo sabe.

Os condôminos que são contrários a esse tipo de locação, terão que convocar uma assembleia geral, com item específico para alteração da convenção e o quórum de 2/3, tarefa nada fácil.

Se conseguirem, em tese, sendo a convenção lei interna do condomínio, obrigaria a todos os condôminos. Mas entendo que se trata de restrição ao direito de propriedade.

Convém citar o artigo 1.336 do Código Civil, inciso IV, que dentre os deveres do condômino, determina que não se deve utilizar a unidade “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Se as pessoas, independentemente do período de ocupação, desobedecerem essa regra, o condomínio tem meios hábeis como a aplicação de multas, por exemplo, cujo propriedade responderá.

O condômino, por sua vez, deverá limitar o número de pessoas e informar a portaria ou o zelador, fornecendo os nomes de quem irá ocupar o apartamento e os respectivos documentos de identificação, a fim de que não haja o menor perigo quanto à segurança.

Os que são contrários a essa forma de locação, entendem que não se trata de locação, mas de hospedagem e as convenções proíbem o uso não residencial de apartamentos em prédios residenciais.

O Tribunal enfrentou esse argumento, esclarecendo a seguir:

“O fim comercial estaria configurado caso o locatário passasse a desenvolver atividade comercial no local, tal como um escritório, um ponto de vendas, uma loja, e etc. Não sendo esse o caso, o fim residencial não se altera pelo fato de mais de um locatário utilizar da mesmíssima forma o local caso fosse ocupado por um único locatário”.

Desta forma, em síntese, a interpretação pretendida pelo CONDOMÍNIO implicaria vedar qualquer tipo de locação no imóvel, seja ela por um ano ou por trinta meses, seja por um dia ou um feriado. E, a alteração do lapso temporal, por si só, é incapaz de tornar distinta a forma de destinação do imóvel.

Há ainda, aspecto não abordado nesse acórdão: a definição de locação por curta duração.

Ninguém pode afirmar que 30 dias de locação não configuram curta locação, no entanto menos que 29 dias, sim.

Mas, afinal, a partir de quantos dias deixa o aluguel de ser considerado de curta locação?

O relatório do acórdão em questão cita o eminente Sylvio Capanema, em cuja obra “A Lei do Inquilinato comentada por artigo”, 8ª. Edição, página 17, explana que, a hospedagem requer dois contratos típicos, ou seja, a locação de um bem e a prestação regular de serviços (lavanderia, arrumação dos quartos, restaurantes, central de recados, e etc.), prestados em hotéis e pousadas.

No último dia 9 deste mês foi noticiado um caso em que o STJ (Superior Tribunal de Justiça) julgará uma ação proveniente de um condomínio em Porto Alegre, onde dois condôminos (mãe e filho) estavam alugando suas unidades para hospedagem mediante pagamento de diárias e da alta rotatividade de estranhos, que ganhavam inclusive cópias das chaves da portaria e das dependências do edifício.

A citada ação, certamente criará precedente jurídico, podendo servir de base para julgamentos futuros acerca do assunto. Quando essa alta corte se manifesta, geralmente, as demais instâncias judiciais seguem seu entendimento, principalmente quando se fala em aluguel de imóveis em condomínio por aplicativos.

Desta forma, esperemos o andar da carruagem. Vamos ficar ligados aos próximos capítulos!

Por Claudia Lolita Freitas

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