O que é a NF-e ABI (Modelo 77) na venda de imóveis?

Resumo :

Entenda o impacto da NF-e ABI Modelo 77 e da NFS-e na venda de imóveis. Adeque sua imobiliária à Reforma Tributária.

A reforma tributária trouxe desafios para o setor imobiliário, especialmente em relação à emissão de documentos fiscais. Vamos explorar como lidar com essas mudanças e garantir a conformidade.

Impactos da Lei Complementar nº 214/2025 no setor imobiliário

A promulgação da Lei Complementar nº 214/2025 trouxe profundas transformações operacionais para o setor imobiliário e de construção civil. Com a implementação do modelo Dual de IVA (IBS e CBS), o Ministério da Fazenda instituiu novos padrões nacionais de documentação fiscal. Entre eles, destaca-se a NF-e ABI (Nota Fiscal Eletrônica de Alienação de Bens Imóveis - Modelo 77).

No entanto, a criação desta nova norma tem gerado sérias dúvidas operacionais entre diretores, contadores e gestores imobiliários. A confusão mais recorrente envolve a aplicação correta do documento: quando emitir o Modelo 77 e o que muda na rotina dos contratos de locação?

Como funciona a NF-e ABI (Modelo 77) na venda de imóveis?

A NF-e ABI (Modelo 77) é o documento eletrônico com validade jurídica garantida por assinatura digital e autorização do Ambiente Nacional, voltado exclusivamente para a transferência onerosa de propriedade.

Abrangência: Compra e venda de terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais, galpões, permutas (com ou sem torna), dação em pagamento e cessão onerosa de direitos aquisitivos.

Quem deve emitir: A obrigação cabe ao alienante (vendedor), englobando construtoras, incorporadoras, loteadoras, SPEs, holdings patrimoniais e Pessoas Físicas que atuem com habitualidade comercial. Cartórios e compradores não emitem este documento.

Objetivo: Garantir a rastreabilidade fiscal para apuração de IBS e CBS, integrando os dados cadastrais do imóvel, forma de pagamento e tributos.

Prazo e Cronograma: A obrigatoriedade nacional passa a valer a principio em 1º de dezembro de 2026.

Locação de imóveis: a regra do padrão NFS-e Nacional

Existe um equívoco frequente no mercado de que o Modelo 77 cobriria a carteira de aluguéis.

Atente-se à regra: operações de locação, cessão onerosa e arrendamento NÃO utilizam o Modelo 77.

O padrão correto: As receitas provenientes de aluguéis devem ser documentadas via NFS-e (Nota Fiscal de Serviços Eletrônica) no Padrão Nacional, adotando os códigos de serviço unificados.

Fim dos recibos particulares: Recibos emitidos em papel ou sistemas municipais desatualizados perdem a validade fiscal para fins de compliance.

Regra para grandes locadores (Pessoa Física): Proprietários Pessoas Físicas enquadrados no critério de "grandes locadores" (geralmente mais de 3 imóveis locados e receita anual superior a R$ 240 mil) também passam a ter exigências eletrônicas unificadas.

Impacto por Agente do Mercado Imobiliário

1. Corretores de Imóveis Autônomos (Pessoa Física ou MEI/SLU)

Documento Utilizado: NFS-e no Padrão Nacional.
Operação: O corretor autônomo não emite o Modelo 77. Sua obrigação restringe-se à emissão de NFS-e Nacional referente ao serviço de intermediação imobiliária (comissão de corretagem).
Impacto Prático: Adequação ao código unificado de serviços de corretagem para retenção ou recolhimento de IBS e CBS sobre honorários.

2. Imobiliárias (Intermediação e Gestão de Aluguéis)

Documento Utilizado: NFS-e no Padrão Nacional.
Operação: Imobiliárias atuam na prestação de serviço de administração e agenciamento. A receita própria da imobiliária (taxa de administração) exige emissão de NFS-e Nacional.
Impacto Prático: Fim de recibos provisórios ou extratos informais de locação para prestação de contas fiscais. No repasse de aluguéis, a imobiliária atua como intermediária; a tributação da locação em si incide sobre o locador (proprietário PJ ou grande locador PF enquadrado nos limites de habitualidade).

3. Construtoras, Incorporadoras e Loteadoras (Alienantes)

Documento Utilizado: NF-e ABI (Modelo 77).
Operação: Emissão obrigatória na venda de unidades na planta, terrenos, loteamentos, permutas e cessão de direitos.
Impacto Prático: Integração do ERP contábil/fiscal ao Ambiente Nacional para vincular o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e a matrícula do Cartório de Registro de Imóveis a cada nota emitida.

Impacto nos Perfis de Compradores e Mutuários

1. Comprador de Imóvel na Planta / Financiado Direto com a Construtora

Quem emite o documento: A Construtora/Incorporadora (Alienante).
Como funciona a emissão mensal: Nas vendas parceladas com financiamento próprio, a emissão do Modelo 77 deve acompanhar os fatos geradores previstos na legislação (como a assinatura do contrato de compromisso, a entrega das chaves ou o recebimento de cada parcela/mensalidade).
Efeito para o Comprador: O comprador não precisa emitir documentos fiscais. Ele receberá o comprovante de emissão da NF-e ABI (Modelo 77) emitido pela incorporadora a cada evento financeiro ou transferência contratual, garantindo rastreabilidade do crédito do imóvel.

2. Comprador de Imóvel Usado (Financiado via Banco ou à Vista)

Vendedor Pessoa Física Exporádico: Pessoas físicas que vendem imóveis de forma pontual (sem habitualidade comercial) não são emissoras obrigatórias da NF-e ABI (Modelo 77). A operação continua sendo formalizada pela Escritura Pública e pelo Registro de Imóveis no cartório competente, com recolhimento dos tributos incidentes (como o ITBI municipal e eventual Ganho de Capital).
Vendedor Pessoa Jurídica (Empresa/Holding): Caso o imóvel usado pertença a uma pessoa jurídica (ex: Holding Patrimonial ou Imobiliária), a empresa alienante deverá emitir a NF-e ABI (Modelo 77) para formalizar a transferência tributária no sistema IBS/CBS.

Transição e Compliance Fiscal

Data de Obrigatoriedade: O cronograma nacional do Ambiente Nacional da Receita Federal estipula a obrigatoriedade progressiva com marco inicial a partir de 1º de dezembro de 2026.
Integração de Sistemas: Escritórios de contabilidade e softwares de gestão imobiliária (SaaS) devem parametrizar suas estruturas para suportar os campos do CIB, matrículas cartorárias e o destaque correto das alíquotas do IBS e da CBS.

O Immobile Software, solução do Grupo Alterdata, com o ecossistema de gestão de corretagem e administração imobiliária, está se preparando para ser a ponte de inteligência e governança de dados para a Reforma Tributária.