Entre as diversas obrigações acessórias que devem entregues está a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB), que é exigida pela Receita Federal do Brasil. A declaração contempla dados de receitas auferidas com transações imobiliárias, inclusive de aluguéis. Para cumprir essa exigência com eficiência e evitar problemas, é importante ficar atento a diversos pontos. Neste post, vamos abordar tudo o que você precisa saber sobre o assunto, como:

• o que é DIMOB;
• quem é obrigado a apresentar a declaração;
• como declarar;
• quais são as penalidades para quem realiza apresentações após o prazo ou contendo erros e omissões.

Quer entender tudo corretamente e evitar transtornos? Então, acompanhe a seguir!

O que é DIMOB?

Conforme mencionado na introdução do artigo, a DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias. Ela atua como um mecanismo de controle e regulação das movimentações financeiras (comercialização e locação) de imóveis. Em termos jurídicos, a declaração é uma obrigação acessória anual, requerida pela Instituição Normativa 1.115. Sendo assim, a entrega da DIMOB deve ser realizada anualmente, com prazo máximo para o último dia útil de fevereiro.

Vale destacar que a Receita Federal cruza as informações contidas na DIMOB com os dados do Imposto de Renda, com o objetivo encontrar possíveis divergências. Quando são detectadas inconsistências entre as transações, a declaração cai na malha fina. Nesse caso, é preciso que o declarante faça as correções necessárias dos dados a fim de evitar cobranças de multas e juros.

Quem é obrigado a apresentar a declaração?

A obrigação da apresentação da DIMOB se aplica às pessoas jurídicas e equiparadas que:

• comercializarem imóveis construídos, loteados ou incorporados para esse fim;
• intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis;
• realizarem sublocação de imóveis;
• tenham sido constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios.

Ficam dispensadas dessa entrega as pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham tido movimentação de operações imobiliárias no último ano. A entrega é centralizada na matriz, e também as operações de construção, incorporação, loteamento ou intermediação de aquisições/alienações devem ser declaradas no ano em que foram contratadas.

Já os pagamentos de aluguéis, discriminados mês a mês, independem do ano em que foram contratados.

Como declarar a DIMOB? Veja 7 dicas práticas

1. Baixe o aplicativo da DIMOB

A DIMOB pode ser gerada com o aplicativo de gestão imobiliária ou digitada diretamente dentro do aplicativo da Receita Federal. Mas em todos os casos será necessário ter o aplicativo instalado para validação ou digitação para, a partir dele, encaminhar a declaração à Receita Federal. Para baixar o aplicativo atualizado basta clicar aqui.

2. Organize as informações

Reunir as informações necessárias para fazer a declaração pode ser uma tarefa demorada, dependendo do tamanho da sua imobiliária. Esse é um motivo para se programar e juntar todos os dados com calma antes de iniciar o processo. Se houver mais de uma filial da imobiliária, a matriz é que ficará responsável pela declaração. Essa é outra razão para preparar tudo com antecedência.

3. Fique atento ao prazo

Como mencionado, o prazo é até o último dia útil de fevereiro de cada ano. Em 2019, por exemplo, a data limite para a entrega da DIMOB é o dia 28/02, às 23:59. A imobiliária ou pessoa jurídica que falhar na apresentação da documentação até essa data está sujeita a receber multas que variam de R$ 500 a R$ 1.500. Para fatos ocorridos após 2010, é obrigatória a assinatura digital, exceto para empresas optantes pelo simples nacional.

4. Não deixe para entregar em cima da hora

Nos últimos momentos do prazo de entrega, é comum que haja congestionamento do sistema. Se isso acontecer, pode ser que você atrase a declaração simplesmente por adiado a tarefa.

Portanto, organize-se com antecedência e planeje um momento tranquilo nos dias anteriores ao fim do prazo. Se você não se sente seguro para fazer a declaração sozinho, o ideal é que procure orientação profissional.

Por exemplo, uma simples conversa com o contador do negócio pode ser de grande ajuda, já que esses profissionais têm um amplo conhecimento sobre as obrigações fiscais. Dessa forma, você não terá que arcar com penalidades por atraso.

5. Confira todos os dados antes de enviar

Lembre-se de que, além da entrega fora de prazo, outros fatores podem trazer consequências e prejuízos à empresa. O não preenchimento das informações solicitadas no formulário ou o preenchimento incorreto também podem resultar em multa. E o pior: fazer com que o nome do seu negócio caia na malha fina da Receita, ficando sujeito a sofrer uma auditoria e possíveis penalidades.

Portanto, é muito importante ficar sempre atento em todo e qualquer cadastro de dados, tomando o cuidado para inseri-los corretamente. Essa atenção deve ser redobrada caso o controle seja feito de forma manual, por meio de planilhas e outros documentos físicos. Nesses cenários de preenchimento manual, como não se tem uma ferramenta que automatize a verificação da veracidade das informações, as inconsistências são descobertas apenas quando a declaração fica retida junto à Receita.

6. Tenha uma checklist

Para evitar dores de cabeça com relação à veracidade e entrega das informações, é recomendado que você faça uma checklist dos itens que não podem faltar na DIMOB. Atente também aos novos dados cadastrados para não correr riscos nem ter o retrabalho de analisar item por item antes de submeter a declaração. Além da checklist, existem alguns cuidados extras que devem ser considerados.

Um deles é em relação aos erros que você precisa evitar para que a DIMOB seja apresentada com sucesso, pois alguns equívocos resultam em multas. Confira a seguir o que não deve ser feito no preenchimento da sua declaração:

• utilizar caracteres especiais (%$&~´^) ou informar somente números nos campos de nome do locatário, nome do locador e endereço;
• inserir CNPJ ou CPF incorretos;
• preencher um CEP diferente do endereço informado;
• informar um valor que não o negociado para os imóveis;
• indicar datas de contrato inválidas ou erradas.

Lembre-se de que essa declaração precisa ser submetida com base nas notas fiscais emitidas pela empresa e em informações complementares. Ela pode ser submetida pelo seu contador ou feita por você — caso esteja seguro para o preenchimento ou utilize um software de gestão imobiliária que gere a DIMOB sem erros.

Isso quer dizer que você precisa ter um bom controle e arquivamento de suas notas fiscais durante o ano todo. Asim, quando chegar o momento, a declaração será elaborada sem dificuldades.

7. Utilize um software que facilite o processo

A essa altura você já compreendeu que a elaboração da DIMOB precisa de muita atenção, certo? Qualquer erro (por descuido ou falta de informação) pode custar dinheiro. Porém, engana-se quem acredita que fazer a declaração seja uma tarefa de outro mundo.

Hoje em dia, existem boas ferramentas no mercado que podem simplificar a atividade. Alguns programas são desenvolvidos especialmente para o mercado imobiliário, auxiliando você durante o processo da declaração, com agilidade e segurança, e automatizando todo o procedimento. Sendo assim, a utilização de um software imobiliário permite que você mantenha atualizadas todas as informações relacionadas às suas notas fiscais.

Com base nesses dados, o sistema monta um relatório completo com todos os elementos necessários para sua declaração. Posteriormente, é necessário apenas que você importe o arquivo gerado para o site da Receita. Ao investir em uma ferramenta específica para o setor e mantê-la atualizada durante o ano, sua imobiliária não tem nenhum trabalho ou custo para declarar a DIMOB.

Quais são as penalidades para declarações atrasadas ou incorretas?

Conforme mencionamos, a Receita Federal cruza dados da DIMOB com o Imposto de Renda. Por isso, é fundamental declarar corretamente todas as informações e ficar atento para não omitir nada. Segundo a Receita, a apresentação após o prazo ou que contenha erros ou omissões acarreta as seguintes punições: I – por apresentação extemporânea:

1. a) R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês-calendário ou fração, relativamente às pessoas jurídicas que estiverem em início de atividade ou que sejam imunes ou isentas ou que, na última declaração apresentada, tenham apurado lucro presumido ou tenham optado pelo Simples Nacional;
2. b) R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais) por mês-calendário ou fração, relativamente às demais pessoas jurídicas;
3. c) R$ 100,00 (cem reais) por mês-calendário ou fração, relativamente às pessoas físicas;

II – por não cumprimento à intimação da RFB, para cumprir obrigação acessória ou para prestar esclarecimentos nos prazos estipulados pela autoridade fiscal: R$ 500,00 (quinhentos reais) por mês-calendário; III – por cumprimento de obrigação acessória com informações inexatas, incompletas ou omitidas:

1. a) 3% (três por cento), não inferior a R$ 100,00 (cem reais), do valor das transações comerciais ou das operações financeiras, próprias da pessoa jurídica ou de terceiros em relação aos quais seja responsável tributário;
2. b) 1,5% (um inteiro e cinco décimos por cento), não inferior a R$ 50,00 (cinquenta reais), do valor das transações comerciais ou das operações financeiras, próprias da pessoa física ou de terceiros em relação aos quais seja responsável tributário.

• 1º Na hipótese de pessoa jurídica optante pelo Simples Nacional, os valores e o percentual referidos nos itens II e III serão reduzidos em 70% (setenta por cento).
• 2º Para fins do disposto no item I, acima, em relação às pessoas jurídicas que, na última declaração, tenham utilizado mais de uma forma de apuração do lucro, ou tenham realizado algum evento de reorganização societária, deverá ser aplicada a multa de que trata a letra b do inciso I do caput.
• 3º A multa prevista no inciso I do caput será reduzida à metade, quando a obrigação acessória for cumprida antes de qualquer procedimento de ofício.
• 4º Na hipótese de pessoa jurídica de direito público, serão aplicadas as multas previstas na alínea a do inciso I, no inciso II e na alínea b do inciso III.

Importante: Essa obrigação da DIMOB é muito utilizada pelo fisco para que as empresas declarem os valores recebidos nas intermediações, o que obriga o detalhamento das pessoas físicas recebedoras dos valores principais. Na obrigação são declarados os dados, inclusive o CPF do locador e do locatário, bem como os valores de aluguéis e das comissões pagas mensalmente. Portanto, é possível com esse instrumento averiguar se, na declaração de Imposto de Renda da pessoa física do locador, constam como receitas declaradas e tributadas os valores de aluguéis recebidos.

Se não for assim, a declaração fica retida em malha fina por haver discrepância entre a DIMOB e a DIRPF. Como você viu neste post, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) é uma importante ferramenta de controle da Receita Federal. Por conta disso, a fiscalização em relação a ela é bastante rígida, exigindo toda a atenção necessária para evitar erros ou atrasos. Então, fique atento e prepare-se para realizar essa entrega. Converse desde já com o seu contador para esclarecer quaisquer dúvidas restantes e receba as orientações sobre como proceder.