Regime tributário para condomínio: saiba como funciona

Regime tributário para condomínio

Toda empresa legalmente constituída paga imposto, por isso, condomínios teriam a mesma obrigação, já que têm CNPJ. Dessa forma, escolher o regime tributário para condomínio seria um aspecto importante a se considerar, uma vez que, no Brasil, existem três opções disponíveis.

Mas, por outro lado, um condomínio não é propriamente uma empresa. Embora faça parte do Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas, ele não é uma PJ, pelo menos não na definição legal do termo. Em outras palavras: apesar de ter a obrigação de se inscrever na Receita Federal por meio de CNPJ, condomínios não passam a ter personalidade jurídica por isso.

Ficou meio confuso? Tudo bem, esse é um assunto que gera mesmo muitas dúvidas. O propósito deste artigo é justamente esclarecê-las, então, fique por aqui e saiba tudo sobre a tributação que afeta condomínios no Brasil.

O que é regime tributário?

Não existe uma pessoa idêntica a outra, da mesma forma que não há duas empresas iguais. Cada uma é constituída de uma maneira diferente, apresenta lucros mais ou menos robustos e podem ser individuais ou formadas por sócios.

Considerando essa diversidade, o governo brasileiro conta com três tipos de mecanismos distintos para cobrar impostos e tributos. São os chamados regimes tributários, pelos quais as empresas pagam imposto conforme regras específicas. Para que fique mais claro, vamos ver um breve resumo sobre eles. 

Simples Nacional

O “caçula” dos regimes tributários foi criado pela Lei Complementar nº 123/2006 e nele são enquadradas micro e pequenas empresas que faturem até R$ 4,8 milhões por ano. Sua principal característica é permitir que todos os impostos e contribuições sejam pagos em guia única. 

Lucro Presumido

Disponível para empresas que faturam até R$ 78 milhões anuais, no regime Lucro Presumido os impostos são cobrados mediante alíquotas fixas. Elas variam entre 1,6% e 32% do faturamento bruto da empresa.

Lucro Real

Regime tributário “automático” para empresas cujo faturamento seja superior a R$ 78 milhões, no Lucro Real apenas o lucro é tributado. Portanto, se a empresa registrar prejuízo em seus balanços, fica isenta de pagar imposto. É o regime de apuração mais complexo dos três.

Como funciona o regime tributário para condomínio?

Por mais que condomínios não tenham personalidade jurídica, eles devem ser geridos como se fossem uma empresa. Fornecedores, colaboradores e fluxo de caixa são alguns aspectos que tornam a contabilidade para condomínio um elemento de gestão indispensável.

Em contrapartida, a exigência por serviços contábeis não significa que o síndico ou gestor precise escolher um regime tributário. Isso porque condomínios não são empresas, se considerarmos a perspectiva do lucro. Sua finalidade é única e exclusivamente administrar os espaços comuns e as contribuições dos condôminos.

Dessa forma, a lei assegura que condomínios estão dispensados de enquadramento em um dos regimes tributários. Isso acontece por um simples motivo: de acordo com o Parecer Normativo-CST nº 76/71, condomínios não são sujeitos à apresentação da declaração de rendimentos. Afinal, como não geram receitas não auferem lucros e, sendo assim, não há renda para ser tributada pelo IRPJ, o Imposto de Renda para Pessoa Jurídica. 

Quais os principais impostos que o condomínio deve pagar?

O que se passa em condomínios é uma movimentação financeira que os obriga a ter contabilidade, a fazer periodicamente balanços e um demonstrativo financeiro. Percebe a diferença?

A gestão condominial cuida de cobrança, recebimento e gestão dos recursos arrecadados junto aos moradores, que, em contrapartida, têm o retorno na forma de serviços internos. É bem diferente da relação comercial entre lojistas e clientes, por exemplo. 

No comércio, mercadorias são vendidas para todo e qualquer cliente interessado, revertendo em receitas que são direcionadas para a empresa e seus colaboradores. O mesmo se passa na indústria e no setor de serviços.

Ainda assim, condomínios são obrigados a pagar certos impostos e tributos por conta das relações que estabelecem com pessoas e outras empresas. Vale ressaltar que o pagamento desses impostos não implica ter que escolher um regime tributário, logo, eles serão apurados pela contabilidade e pagos por meio de plataformas específicas. 

Veja na sequência quais são essas obrigações.

INSS

Uma vez que tenha trabalhadores contratados via regime celetista ou contrate serviços de autônomos, o condomínio fica obrigado a contribuir para o INSS. Essa contribuição corresponde a 20% do salário bruto, incidindo também sobre a remuneração do síndico.

FGTS

Já o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço só é pago se a administração do condomínio tiver empregados com carteira assinada, sendo dispensado para autônomos. O valor deve corresponder a 8% do salário e deve ser quitado até o dia 7 do mês seguinte, sob pena de multa por atraso.

ISS

Por sua vez, o Imposto Sobre Serviços pode ou não ser cobrado junto ao condomínio, dependendo do município. Cabe ao síndico avaliar com bastante atenção quando contratar serviços de autônomos ou de outras empresas para saber se deverá recolher esse imposto. Em São Paulo, por exemplo, é exigida a retenção de ISS na fonte para condomínios que contratam serviços de mão de obra, vigilância e manutenção

CSLL

Outro tributo destinado à seguridade social pago quando o condomínio contrata serviços de vigilância e limpeza é a Contribuição Social sobre o Lucro Líquido. A alíquota incidente é de 1% sobre o valor registrado na nota fiscal.

PIS/PASEP 

Condomínios também são obrigados a recolher o valor referente ao PIS/PASEP quando têm funcionários celetistas de limpeza e vigilância. A alíquota pode variar, mas, em geral, representa 0,65% do valor do salário pago mensalmente.

COFINS

A Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) deve ser paga sempre que um serviço for contratado, desde que o valor de retenção das contribuições for maior que R$ 10,00. 

IRRF

Por fim, condomínios com colaboradores contratados também fazem a retenção de imposto. Ela se aplica a todos os funcionários que não sejam isentos, inclusive o síndico, que deve declarar o valor retido em seu próprio IR.

Para recolher os tributos, o gestor ou contador precisará gerar o Documento de Arrecadação da Receita Federal (DARF), conforme o código correspondente. Assim sendo, a contabilidade deve estar atenta, já que atrasos, inconsistências ou falhas podem gerar multas e penalidades.

Embora o regime tributário para condomínio, como você acabou de ver, seja de certa forma sui generis, na prática as obrigações são muito parecidas com as de uma empresa. Então, quanto mais profissional for a administração do condomínio, mais tranquilidade na hora de pagar impostos!

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