Reajuste de aluguel: como calcular e avisar os inquilinos?

Reajuste de aluguel
 

Realizar um reajuste de aluguel nunca é tarefa fácil. A imobiliária precisa definir que índice vai usar, além de ficar de olho nos preços do mercado — sem contar que ainda é preciso lidar com os inquilinos, que podem não receber a notícia com muita disposição.

Mas será que dá para facilitar todo esse processo? Vamos ajudá-lo a responder a essa pergunta abordando duas frentes: como definir o melhor índice para o cálculo e como repassar o aumento sem causar constrangimentos. Interessado? Então vamos lá!

Por que reajuste do aluguel é sempre uma questão delicada?

O reajuste do aluguel tem duas funções principais: fazer a correção do preço de acordo com a inflação e readequar o valor ao praticado no mercado.

No segundo caso, a administradora pode até definir um valor arbitrário quando o contrato completa 3 anos, mas a prática mais comum é que esse acréscimo seja feito apenas pelos índices de mercado.

A grande questão em relação ao assunto é que, simplesmente, não é possível evitar o reajuste de aluguel por muito tempo. E, é claro, não existe pessoa no mundo que goste de pagar mais pelo mesmo! Por essas e outras, uma negociação assim é sempre delicada.

O que um locador, corretor independente ou administrador de imóveis pode fazer é ser prático, justo e objetivo. Reajustar aluguéis sem dor de cabeça exige que você tenha conhecimento de mercado e entenda o que os indicadores significam, além de praticar o bom senso na hora de tratar com os inquilinos. Mas não se preocupe, pois vamos falar sobre tudo isso nos tópicos a seguir!

Quais são os índices mais comuns?

Os três índices mais usados para fazer o reajuste de aluguel no mercado brasileiro são: IGP-M, IPCA e INPC. Na prática, não existe escolha melhor ou pior, mas sim aquela que melhor se ajusta ao público-alvo e à flutuação do mercado em que você está inserido. Entenda as diferenças entre eles!

IGP-M

Elaborado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o Índice Geral dos Preços de Mercado (IGP-M) é o indicador mais comum para atualizações monetárias nos setores de bens e serviços, incluindo energia elétrica e locação de imóveis.

Ele é fruto da análise de variação de preços no Índice de Preços por Atacado (IPA, que tem peso de 60% do índice), no Índice de Preços ao Consumidor (IPC, que tem peso de 30%) e, por fim, no Índice Nacional de Custo da Construção (INCC, que representa 10% do IGP-M).

A ideia é mostrar a mudança monetária no mercado dentro do período de 1 ano. Além da fórmula de cálculo e dos pesos atribuídos, uma diferença marcante entre outros índices (como IPCA) e o IGP-M é que este último reflete as variações de preços ocorridas entre o dia 21 do mês anterior e o dia 21 do mês de referência (enquanto o IPCA, por exemplo, apura as mudanças entre os dias 1 e 30).

Por conta das variáveis que leva em consideração, bem como pela periodicidade de análise, o IGP-M é normalmente usado para balizar a mudança de preços em matérias-primas agrícolas e industriais, além dos contratos de aluguéis e tarifas do setor elétrico. 

IPCA

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) também é usado para calcular o reajuste de aluguel (embora menos comum que o IGP-M) por se encaixar bem na realidade de alguns locadores.

Enquanto o IGP-M é calculado pela FGV, o IPCA é medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

A coleta de informações se estende entre os dias 1 e 30 do mês de referência, o que faz com que seu resultado somente seja divulgado aproximadamente no 8º dia do mês seguinte (diferentemente do IGP-M, cujos dados são anunciados até o dia 30 do mesmo mês).

O IPCA mede a variação de custos e despesas de diversos itens consumidos por famílias residentes em áreas urbanas, com rendimento entre 1 e 40 salários mínimos — o que representa aproximadamente 90% dos brasileiros.

Por ser tão abrangente, fornece uma noção bem apurada de como a flutuação de preços afeta essa faixa da população. Embora não seja comum como referência para reajuste de aluguel, é o indicador oficial da inflação brasileira.

INPC

Também medido pelo IBGE, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC) funciona da mesma forma que o IPCA, mas levando em conta apenas famílias com rendimento entre 1 e 5 salários mínimos. Os dados também são coletados entre os dias 1 e 30 de cada mês, com divulgação em torno do 8º dia útil do mês subsequente.

Apesar de pouco usado, pode ser o indicador perfeito para quem trabalha com locação de imóveis para clientes de uma faixa de renda mais baixa.

Como fazer o efetivo cálculo do reajuste de aluguel?

Independentemente do índice escolhido, o cálculo para o reajuste de aluguel é sempre feito da mesma maneira, na época do aniversário do contrato: basta buscar nos órgãos oficiais o valor acumulado nos últimos 12 meses e fazer uma continha simples.

Digamos que o IGP-M acumulado seja de 3,5% e que o aluguel até o momento é de R$ 2 mil.

Nesse caso, é só multiplicar esse número pelo fator de variação e acrescentar o resultado ao aluguel antigo, chegando ao resultado final. A conta ficaria assim: R$ 2.000,00 x 0,035 = R$ 70,00; R$ 2.000,00 + R$ 70,00 = R$ 2.070,00!

Se a vigência do seu contrato se deu a partir de 1º de janeiro, será a partir de 1º janeiro do ano seguinte que o inquilino deverá ter seu aluguel ajustado.

Fácil, não é? E pode acreditar: essa simplicidade ajuda (e muito) na hora de repassar, comunicar e negociar essa correção, especialmente quando esses cálculos são feitos de forma automática, em modernos sistemas de gestão imobiliária.

O que a Lei do Inquilinato fala sobre reajuste de aluguel?

A Lei Federal nº 8.245/1991 (chamada “Lei do Inquilinato”) é a verdadeira bússola que todo administrador de imóveis, corretor, locador e até locatário deve conhecer bem para fazer bons negócios e não ser prejudicado pelo desconhecimento da legislação.

Em primeiro lugar, é fundamental saber que, em seus 90 artigos, a Lei das Locações abrange apenas o aluguel de imóveis urbanos. Aos imóveis rurais, aplica-se a Lei Federal nº 4.504/64 (Estatuto da Terra); aos imóveis de propriedade dos entes públicos, vagas de garagem, espaços de publicidade e hotéis, aplicam-se os dispositivos do Código Civil.

Pois bem, existem, basicamente, dois momentos da Lei do Inquilinato em que o legislador trata sobre reajuste de aluguel.

Art. 17

Um deles é o art. 17, que garante o livre acordo sobre o valor dos aluguéis, sendo, no entanto, vedada sua fixação em moeda estrangeira ou sua vinculação à variação cambial ou à flutuação do salário mínimo.

O mesmo artigo ainda deixa a cargo de uma lei específica (não mencionada) a definição das formas de reajuste de aluguel. Mas, afinal, qual é essa lei?

Apesar de citar a necessidade de regulamentação da questão do reajuste, a própria Lei do Inquilinato retorna ao tema mais à frente, no art. 85 (que veremos abaixo).

Mesmo assim, você encontra na Lei do Plano Real (Lei Federal nº 9.069/1995, que ainda está em vigor) a determinação clara no sentido de que, após a revisão, o valor do aluguel deverá ser mantido por pelo menos 1 ano (art. 21, §5º).

Há ainda a Lei Federal nº 10.192/2001 (complementação sobre as disposições do Plano Real), que em seu art. 2º deixa livre a cada indivíduo o uso de índices de preços setoriais ou regionais para reajustar seus contratos.

Aqui está um dos dispositivos que fornece embasamento legal para usar, no reajuste de aluguel, qualquer indexador que desejar (sem necessidade de se atrelar ao IGP-M).

Vale lembrar, entretanto, que o mesmo artigo proíbe expressamente qualquer ajuste ou correção monetária que abarque período inferior a 1 ano (ou seja, se a imobiliária colocar no contrato um reajuste a cada 6 meses, ele não terá valor, pois está em confronto com lei federal).

Art. 85

Mas, voltando à Lei do Inquilinato, como dissemos lá atrás, além do art. 17 (que deu margem para o surgimento desses outros artigos, de outras leis, mas sobre o mesmo tema), o próprio art. 85 da “Lei das Locações” volta a falar sobre reajuste.

Esse artigo reforça que a vinculação do aluguel à variação de câmbio ou salário mínimo é terminantemente proibida, assim como a definição do aluguel em dólar, euro etc.

Além disso, o art. 85 da Lei do Inquilinato insiste que é livre o uso de qualquer indexador de ajustamento.

Mas, se é livre, por que quase todas as imobiliárias usam o IGP-M?

Por que o IGP-M?

O uso comum do IGP-M para o reajuste de aluguel (em vez de outros indicadores) se dá, basicamente, pela facilidade de gestão desse referencial.

A questão é que, enquanto o IPCA coleta os dados entre os dias 1 e 30 de cada mês (só divulgando o resultado no dia 8 do mês seguinte), o cronograma de análise do IGP-M (do dia 21 ao dia 20) permite que o índice do mês seja divulgado dentro do mesmo mês (até dia 30). E isso faz toda a diferença.

Como a maioria dos contratos de aluguel tem vigência a partir do dia 1º (com pagamento ao redor do dia 5), o aniversário desses ajustes acaba caindo também no dia 1º.

Para aplicar o reajuste e fazê-lo valer a partir do dia 5 do próximo exercício de contrato, é preciso ter o índice do mês anterior nas mãos antes dessa data. Só que, em meados do dia 5, o IPCA ainda não foi divulgado. O IGP-M, por sua vez, traz o índice do mês até o dia 30.

Outra questão é que, na composição do índice, há peso relevante sobre o setor de construção civil, diretamente relacionado ao mercado imobiliário. Entendeu por que todo mundo usa esse indexador?

Quais os detalhes sobre os índices de reajuste que você não pode esquecer?

Pois bem, a forma de aplicação do IGP-M sobre os contratos você já aprendeu acima. O que não pode escapar de seu entendimento, enquanto locador, inquilino, corretor ou administrador de imóveis, é que nem sempre a aplicação de um indicador vai significar aumento de aluguel.

Em um período de mais de 12 meses de deflação, por exemplo (quando a inflação é negativa), o índice do último exercício provavelmente virá negativo. Ou seja, se você previu atualização monetária anual em contrato e o referencial veio negativo, será obrigado a aplicá-lo e o valor do aluguel será reduzido.

Quanto à periodicidade, conforme já explicado acima, trata-se de questão de livre pactuação das partes, desde que não seja inferior a 1 ano.

Como abordar os inquilinos?

Essa com certeza é a parte mais complicada de um reajuste de aluguel: avisar os inquilinos sobre o aumento do preço e discutir o valor.

Pensando nisso, resolvemos listar aqui algumas dicas que podem facilitar esse processo, melhorando o relacionamento e até diminuindo suas dores de cabeça com a renovação de cada contrato. Confira!

Avise com antecedência

Essa é uma dica óbvia, mas que pode representar dificuldades para muitos corretores e administradores quando falta organização na gestão e no acompanhamento dos contratos.

O ideal é usar um sistema automatizado ou, no mínimo, criar um calendário que avise sempre que um desses aniversários estiver no horizonte — de preferência, lembrando de 30 a 60 dias antes.

Quando esse período chegar, comunique seu cliente imediatamente, a fim de que ele tenha tempo para se preparar, negociar ou mesmo buscar alguma alternativa.

Seja transparente

A melhor forma de evitar reclamações na hora do reajuste de aluguel é mostrando ao inquilino de onde o aumento vem e por que o valor é X e não Y.

Explique sobre o índice usado e até sobre onde é possível checar essas informações para confirmar o fator de variação.

Pense em uma margem de negociação

Uma forma de reajustar o aluguel (e, ainda assim, deixar o cliente satisfeito) é dando a ele a chance de negociar.

Essa é uma tática infalível para vendedores! Calcule quanto do valor ideal é viável ceder e dê esse desconto quando o inquilino pedir. Assim, você chega a uma quantia que acha justa e ele sai feliz por ter conseguido economizar ao menos um pouco.

Defina o reajuste em contrato

Para fazer valer a Lei do Inquilinato, é imprescindível que o reajuste de aluguel esteja previsto em contrato, cujo conteúdo deve prever o indexador utilizado, a periodicidade de incidência e eventuais exceções de cobrança.

Dessa forma, o inquilino fica ciente do aumento, podendo até se planejar durante o ano para absorver o impacto no orçamento.

Eduque o inquilino

Essa é uma dica que serve para vários momentos da relação entre locadores e inquilinos, inclusive para evitar desentendimentos na hora de reajustar o valor de contrato.

Dependendo do perfil de cliente da administradora, pode ser que os locatários ainda não tenham muita experiência ou até acesso a informações sobre o funcionamento desse tipo de contrato. Afinal, como se dá a relação entre as partes?

Com um pouco de conversa, boa gestão de relacionamento e vontade de conciliar, é possível colocar todos os envolvidos “na mesma página”. Até porque esse é um negócio baseado em pessoas — proprietário, corretor, administrador, inquilino.

Nesse cenário, com tecnologia aplicada ao negócio, bom senso e conhecimento dos índices de mercado, até o reajuste de aluguel se torna um processo simples e sem divergências.

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