Para garantir eficiência no atendimento aos clientes em locação, a imobiliária precisa conhecer a fundo a legislação que trata dos direitos e deveres dos inquilinos. Veja os principais pontos da legislação neste artigo!

A Lei 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é a norma nacional que regulamenta os aluguéis comerciais e residenciais e define os direitos e deveres do locador e do locatário. Nesse sentido, é de fundamental importância as imobiliárias conhecerem a fundo essa legislação para conseguirem oferecer um atendimento de qualidade aos clientes e saberem se posicionar perante eles.

Além de proteger os interesses das partes envolvidas, as regras contidas nessa lei são soberanas para solucionar algumas pendências contratuais, influenciando diretamente nos processos de locação. Por isso, é imprescindível saber quando e como aplicá-la.

Neste artigo, vamos explicar sobre a aplicação da Lei do Inquilinato, o que pode ser feito quando há quebra de contrato, bem como sobre os principais direitos e deveres do inquilino. Continue a leitura para saber mais!

Em quais situações a Lei do Inquilinato pode ser aplicada?

A Lei do Inquilinato pode ser acionada em casos de obras no imóvel, atrasos e inadimplência, bem como em quebra de contrato, conforme comentamos a seguir.

Obras no imóvel

Esse aspecto está previsto na legislação com base em três situações:

• reparos de problemas anteriores à locação: — de responsabilidade do proprietário, devem ser verificados antes de fechar o contrato de locação;

• manutenções estruturais — infiltrações, falhas elétricas, entre outros problemas estruturais não causados pelo inquilino são de responsabilidade do proprietário;

• reparos de danos efetuados pelo locatário — alterações no imóvel provocadas pelo desgaste por uso ou danos causados pelo inquilino são de responsabilidade dele. Isso se aplica também a alterações estéticas permitidas em contrato.

Atrasos e inadimplência de aluguel

A empresa que administra o imóvel ou o proprietário têm direito à cobrança de multa. O locador pode solicitar o despejo do inquilino a partir do primeiro dia de atraso e a desocupação deve ocorrer em até 15 dias. O mesmo pode ser aplicado se o locatário deixar de pagar as taxas de condomínio.

Entretanto, devido à pandemia provocada pela Covid-19, no dia 14 de julho de 2021 foi aprovado o projeto de Lei 827/20, que proíbe o despejo ou desocupação de imóveis até 31 de dezembro de 2021. Contudo, essa medida que altera o mercado imobiliário não atinge os proprietários que dependem do aluguel do imóvel para sobreviver.

Quebra de contrato

A quebra de contrato pode ser realizada pelo inquilino, desde que seja comunicada com 30 dias de antecedência. Já o proprietário só poderá solicitá-la em casos de demolição do prédio ou quando ele, seu cônjuge ou filhos não tiverem onde morar.

O que pode ser feito quando há quebra de contrato?

Quando a quebra de contrato parte do inquilino, a legislação determina o pagamento proporcional ao período definido em documento. Na falta de prazo, pode ser aplicada uma porcentagem dos valores previstos no contrato.

Para a maioria dos casos é cobrada uma multa. Entretanto, há exceção quando a quebra contratual acontece em decorrência de uma alteração no trabalho do inquilino que o obrigue a ser transferido.

Cálculo do pagamento proporcional da multa

Em geral, o valor da multa de rescisão contratual equivale a três meses de aluguel, devendo ser proporcional ao tempo que falta para o término do contrato. Para exemplificar, podemos considerar os seguintes valores:

• aluguel: R$ 2.000,00;

• prazo do contrato: 12 meses;

• tempo que falta para o término do contrato: 5 meses;

• multa por mês: (aluguel × 3) ÷ meses de contrato = 6.000 ÷ 12 = R$ 500,00;

• multa proporcional = R$ 500,00 × meses que faltam de contrato = R$ 500,00 × 5 = R$ 2.500.

Dessa forma, considerando os valores do exemplo, o valor final da multa seria R$ 2.500,00, e não R$ 6.000,00, como muitas vezes pode ser interpretado de maneira equivocada. Isso porque o cálculo proporcional é um direito do inquilino, que deve ser respeitado.

Quais são os principais direitos dos inquilinos?

Alguns dos principais direitos garantidos pela Lei do Inquilinato aos locatários dizem respeito às condições do imóvel, preferência de compra e devolução a qualquer tempo, conforme comentamos a seguir.

Condições do imóvel

De acordo com a legislação, o inquilino tem o direito de receber o imóvel em perfeitas condições de habitação. Para isso, o proprietário deve realizar todos os reparos necessários antes de entregar as chaves ao locatário, e a imobiliária deve fazer a vistoria do local para garantir o cumprimento da norma. O laudo da vistoria é o documento que atesta as condições do imóvel no início do contrato.

Preferência de compra

Esse é um direito do inquilino quando o proprietário resolve vender o imóvel. Nesse caso, o valor e a forma de pagamento propostos devem ser os mesmos oferecidos ao mercado. Além disso, o locador deve informar (judicial ou extrajudicialmente) ao locatário a intenção de venda.

A partir do comunicado, o inquilino tem o prazo de 30 dias para manifestar o seu desejo ou não de comprar o imóvel, devendo realizar os procedimentos para a aquisição, como assinatura de compromisso de compra do imóvel e pagamento de sinal.

Quando o locatário não se manifesta, há uma perda automática da preferência de compra, transferida a um eventual sublocador. Após 30 dias, o imóvel pode ser vendido a qualquer pessoa.

Devolução a qualquer tempo

O inquilino tem o direito de devolver o imóvel a qualquer momento, sem a necessidade de cumprimento do prazo e condições previstas no contrato de locação. Entretanto, ele estará sujeito ao pagamento da multa que deve constar no contrato de locação.

Quais são os principais deveres do inquilino?

A Lei do Inquilinato estabelece também deveres ao inquilino, que envolvem desde o pagamento dos aluguéis até os cuidados com o imóvel. Veja alguns dos principais aspectos da norma.

Pagamento do aluguel em dia

É dever do locatário o pagamento do valor do aluguel e de eventuais taxas de locação. Quanto à data e forma de pagamento, bem como sanções (juros e multa) que podem ser aplicadas em casos de atraso, tudo deve estar claro no contrato de locação. Para os casos extremos, a legislação permite que o proprietário do imóvel solicite o despejo do inquilino que se encontra inadimplente.

Cuidados com o imóvel

O inquilino é o único responsável pela manutenção do imóvel. Isso significa que deve reparar os danos ocasionados por ele ou por terceiros que utilizem o imóvel com seu consentimento.

As exceções à regra são eventuais danos anteriores ao início do contrato de locação, que devem ser comprovados. Nesse caso, o inquilino poderá fazer a solicitação de reparos ao proprietário do imóvel.

Devolução do imóvel nas condições em que o recebeu

O mesmo documento de vistoria que atesta as condições em que o inquilino recebeu o imóvel é o que aponta a forma como ele deverá ser devolvido ao proprietário no final do contrato. Nesse cenário, cabe ao inquilino observar os ajustes necessários para entregar a casa ou apartamento.

Caso os reparos não sejam realizados, o locatário poderá ser penalizado com uma multa a ser paga ao proprietário por meio de uma garantia prevista em contrato, como o saque do seguro fiança ou a retenção de caução.

A Lei do Inquilinato é uma norma nacional que dispõe sobre os direitos e deveres do inquilino. Dessa forma, é imprescindível que a imobiliária a conheça em todo o seu teor para saber aplicá-la, a fim de garantir um bom relacionamento com o cliente e um processo de locação tranquilo e seguro.

Para saber mais sobre locação de imóveis, veja também como calcular o reajuste de aluguel e avisar os inquilinos!